2017年 11月 の投稿一覧

事業用口座

事業を始める際、まず準備するものとして、事業用口座の開設はマストです。

そして、現代の銀行は、大きく2つに分かれております。

従来の窓口銀行と、インターネットの発達によって登場した、WEB上にあるネット銀行。

この2つの違いは、両者の強みと弱みを補っており、事業を行うのなら、どちらの口座も開設することをお勧めいたします。

窓口銀行の強味

これは、対面式であると言うところ。

我々が住んでいる、会津若松市では、現時点(平成29年11月)の段階では、インターネット社会と言われている現代においても、まだまだ対面取引が主流です。人と人の繋がりを重視する風潮が残っております。

そう言った風土の中、やはり窓口銀行を開設しておいた方がよいと考えております。

それも、中途半端な地方銀行ではなく、地場銀行の骨頂である。【信用金庫】【信用組合】で口座開設することを私はお勧めしております。

それは、こう言った地場銀行は地域密着型で、独自のコミュニティを持っているため、経営者の繋がりができたりするということ。

また何かと、相談にも親身に乗ってくれる傾向があります(担当者によりますが)。

創業時には、分からないことがたくさんあるため、チョットした相談相手がいると、本当に心強いですし、将来の借入等も視野に入れておくと、早めに顔見知りになっておいた方が良いと思います。

弱点は、インターネットがここまで発達していると、使い勝手が悪いです。

送金手数料が高い。残高を確認するために、ATMでいちいち記帳を行わななければならない。などなどと色々と使い勝手悪いです。

ネット銀行の強味

これは、窓口銀行の使い勝手の悪さの真逆にあります。

送金手数料が圧倒的に安い。

24時間、口座の入出金状況を確認できる。

また、会計ソフトにあらかじめ登録を行っておくと、ネット銀行で行った取引履歴を自動で読み取り、その後の仕分けまで自動できたりします。

弱点は、融資業務が弱い。またコミュニティなどからの人の繋がりが今のところないなどになると思います。

まとめ

店頭口座とネット銀行は、両者が良いところと、悪いところを補い合

是非、試してみて下さい。

 

住宅セーフティネット制度(その9)

こんにちは、ブログを読んで下さいまして、ありがとうございます。
会津若松市、ガテン系行政書士、大竹です。

前回は、【住宅セーフティネット制度】の【改修費】への経済支援がショボいと書きました。
今回は、もう一つの経済支援、【家賃債務保証】について書きたいと思います。

家賃を回収できるのかどうなのか?
これは、大家さんの一番関心のあるとこになります。

ここに国が介入してくることは、大家さんにとって、とても心強い制度となるのではないでしょうか?

事業主体

まず、補助の対象となっている、事業主体が【大家】と【家賃債務保証会社】と、2つ用意されております。

大家さんには、入居者さんへ家賃をおまけして賃貸契約を行った場合、そのおまけした部分の家賃を補助してくれる内容のようです。

【補助率】は 国と地方で折半となっています。

限度額は、月額2万円/1戸建

この家賃補助を取るには、色々と要件をクリアしなければなりません。ですが、もし、この2万円を受け取ることが出来れば、かなり、大家としては心強い制度内容です。

なぜなら、通常6万円の賃貸相場を4万円で入居募集する。6万円の相場で4万円なので、超競争力のある賃貸物件です。

すぐに入居は決まることになりそうです。

ここからが、すごいカラクリで。値引いた2万円分は、国と地方から補助されるというわけになります。結局、賃貸相場の満額6万円の実入れ可能と言う図式になっています。

人助けにもなり、実入りも厚い。これはおいしいです。

家賃債務保証料

もう一つが家賃債務保証料会社への保証料を、負担してくれるという内容です。

これは、よくわかりません。

家賃保証債務会社がイエスと言えば、イエス。ノーと言えばノー。

通常【住宅確保要配慮者】は家賃法保証会社がノーと言うために、入居を拒否されるケースが多いと思います。国や地方が、保証料を一部負担すると言ったことで、家賃保証会社の補償基準が変わるのでしょうか?

何が言いたいかと言うと、保証と言うのは、お金の問題ではなくて信用の問題なので、家賃保証会社は保証料の一部を国と地方が払うからと言って、【住宅確保要配慮者】が家賃を滞納しないと考えるかどうか、疑問が残ります。

つまり、家賃滞納があれば、家賃保証会社は持ち出しになるからです。

まとめ

家賃を国と地方が、一部負担すると言った内容は、大家にとってもリスクを取るキッカケになりえると思います。

ただ、支援期間が10年以内となっており、解せない部分もありますので、ここにどう折り合いを付けていくか未知なところもあります。

また、家賃債務保証会社への保証料支払は、不要だと思います。いっそのこと、国が家賃保証すれば、手間が省けるではないでしょうか?

続く・・・

住宅セーフティネット制度(その8)

こんにちは、ブログを読んで下さいまして、ありがとうございます。
会津若松市、ガテン系行政書士、大竹です。

前回は、【住宅セーフティネット制度】の【登録事項】について書きました。
今回は、経済的支援の【改修費への支援】について書きます。

空き家を、人に貸すには、貸せる状態にしなければいけません。
人に貸せる状態にするには、費用が掛かります。

これが【改修費】です。
住宅セーフティネット制度では、その【改修費】の一部を負担してくれます。

ではいかほどか?

補助範囲

制度自体は、戸建てとして活用する場合と、シェアハウスとして活用する場合とで、支援金額が変わってきています。

ですが、話を簡略するために、ここからは【戸建て活用】を前提として、書きます。

まず改修工事の補助対象は、次のように書いてあります。

①間取り変更工事
②耐震改修工事
③バリアフリー工事
④居住のための最低限必要と認められた工事
⑤居住支援協議会が必要と認める改修工事

以上5つとなっております。

文言で明確化しているのは、①間取り変更工事、②耐震改修工事、③バリアフリー工事です。

あんまり列挙するのも面倒なので、その場で考えよう的な、お役所とは思えない現場主義観を感じます。

私は結構好きです。

早い話、工事内容で補助経費に認めるか認めないかは、現場のお役人に任せてあるから、そっちで聞いてくれ、と言いたいのでしょうね。

分かりました。こちらとしてもその方が話が早いですから(笑)

補助金事業の場合、ここの補助範囲をガチガチにしてしまうと、非常に使いかってが悪くなり、すべてお役人様の給与に消えて行きます。我々国民は何の享受も受けないことになります。

どうか、使い勝手の良い制度だといいのですが。

補助限度額

補助率は、国からのみの支援ですと3分の1、地方公共団体を通じると3分の2となっております。

そして、限度額が最高で1戸建て【50万円】まで。

すると、満額3分の2を取ったとしても、75万円程度の工事しか行えない試算になりますね。

私は、空き家を回収して賃貸住宅にしたことがありますが、放置空き家を75万円で賃貸住宅までに仕上げるのは難しいと思います。

水回りだけでも、75万円くらいはかかってしまいそうですし、耐震工事なんてやったら、他の改修工事に予算を掛けれないのではないでしょうか?

これで、空き家のオーナーが食いつくほどの、うま味があるかと言えば、私は少々お粗末な気がします。最低でも、この倍...理想を言えば3倍の150万円ほどは見てもらえないと、埋没感があります。

まとめ

ハッキリ言うと、この経済支援では弱いですね。

空き家の築年数が30年未満でも、まともな賃貸住宅として、市場で競うほどの設備を整えるのは、この金額では厳しいと考えています。

それとも、国は【住宅確保要配慮者】を軽く見ているのでしょうか?

オンボロに住みなさいと、言うのでしょうか?
それでは、国の政策としては、少し寂しいじゃないですか。。。

この内容では、築浅の空き家と、志が高く積極的な空き家のオーナーしか、この制度の対象に挙がってこないと思います。

この程度の経済支援では、今まで空き家を放置していたオーナーが、リスクを取ってくるとは、到底考えられません。

このままでは、住宅セーフティネット制度はダメっぽいですね。税金の無駄使いだったようです。

そう思います。

 

続く・・・

 

 

住宅セーフティネット制度(その7)

こんにちは、ブログを読んで下さいまして、ありがとうございます。
会津若松市、ガテン系行政書士、大竹です。

前回は、【住宅セーフティネット制度】に登録するためには【登録基準】を満たす必要があると言うことを書きました。

今回は、【登録事項】について書きます。

登録事項

国土交通省の資料によりますと、【住宅セーフティネット制度】に登録する内容は、下のように案内されております。

①登録事業者の氏名、名称、住所
②住宅の位置、戸数、規模、構造及び設備
③受け入れる住宅確保要配慮者の範囲を定める場合は、その範囲
④住宅確保要配慮者専用住宅とする場合は、その旨
⑤家賃その他賃貸の条件
⑥その他省令で定める事項

以上6項目を登録することになります。

登録すると、国土交通省が運営する【セーフティネット住宅情報】に掲載されて、条件に合う入居者を紹介するという段取りとなっております。

ここで、肝に銘じておかなければならないことは、登録した空き家のオーナーは事業者扱いとされております。そして住宅セーフティネット制度へ登録した事業者は、以後、【登録事業者】となります。

【セーフティネット住宅情報】に掲載されている登録住宅に、入居を希望する【住宅確保要配慮者】に対し、【住宅確保要配慮者】であることを理由として、入居を拒んではならないことになります。

そりゃあそうでしょう。

【住宅確保要配慮者】の入居を拒んだら、この制度の本来の目的を達成できませんので。そんな事があっては、この制度は笑い話にもなりません。

では、注目したい点について見ていきたいと思います。

③受け入れる住宅確保要配慮者の範囲を定める場合は、その範囲

とあります。

これは、国土交通省が運営する住宅セーフティネット制度で、照会している入居対象者の範囲が19以上に細分化されており、その中から、【住宅確保要配慮者】範囲を限定できるようです。

皆さん、人ですから、どうしても「外国人は・・・」とか、「子育て世代は・・・」とか、あるのは仕方がないことだと思います。

④住宅確保要配慮者専用住宅とする場合は、その旨

これは、住宅確保要配慮者専用でなくても、入居付けを行ると言うことでしょうか?

つまり、一般の不動産屋にも賃貸募集を行い【住宅セーフティネット制度】の情報提供システムにも掲載させることが出来る。

ただの広告として【住宅セーフティネット制度】を使用することが可能と言う事でしょうか?

手元に確かな情報がないので、言い切れませんが、額面どおりに読み取れば、そう言うことになりますよね。

へぇ~

と思っているのですが、この場合、改修工事の資金的援助は受けれなくなるようです。

なるほど、ですが管理会社を通している大家さんならば、入居者がつけば、あとは管理会社が勝手に運営をしてくるでしょうから、これはこれで使い道はありそうです。

まとめ

登録事項については、結構柔軟に使えそうな感じですね。

どこまで普及するのでしょうか?

普及し、【セーフティネット住宅情報】が認知され、一般に広まれば、空き家、空き室対策として期待できるのは確かだと思います。

続く・・・

秋の恵み

恩人へご挨拶に行ったら、天然なめこを頂きました。

時価にして、5,000円相当だそうな。

これは、ありがたい。早速、実家の母親に、醤油で煮込んでもらっております。

表題では、秋の恵みと書きましたが、我が、会津若松市でも積雪があり、ついに寒い寒い冬到来ですね。

雪が降ると、一段と寒いです。

 

是非、皆様も、お体など崩さぬようお気を付けくださいませ。

 

5ちゃんねる・記事削除成功☆

昨日、5ちゃんねる、削除窓口の方からメールが届きました。

数回にわたり、このブログでも話題にしてきた、5ちゃんねるの記事を削除する案件。

なんと成功いたしました。

ありがとうございます。

正直、厳しいかな・・・ と考えていたのですが。こう言った結果になって本当に良かったです。

世の中捨てたもんじゃありません!

詳しくは、また今度書きたいと思います。

 

5ちゃんねるメール削除受付でございます。

今回のご依頼ですが、削除完了いたしました。
この度はお忙しいところご連絡いただきまして、誠にありがとうございました。

5ちゃんねる掲示板 削除依頼メール窓口

 

 

 

住宅セーフティネット制度(その6)

こんにちは、ブログを読んで下さいまして、ありがとうございます。
会津若松市、ガテン系行政書士、大竹です。

前回は、【住宅セーフティネット制度】で、空き家オーナーへの支援を受けるには登録が必要だと書きました。
今回は、その登録について書いてみました。

何でもいい、空き家ならば【住宅セーフティネット制度】へ登録できるか?
とう言う話です。

結論はNOです。

登録基準

【住宅セーフティネット制度】へ登録するためには【登録基準】と言うものを満たさなければいけません。

【登録基準】には5項目の基準あります。

①床面積
②構造・設備
③住宅確保要配慮者の範囲
④家賃
⑤基本方針

③~⑤は制度的な裏付けとなっております。つまり、この【住宅セーフティネット制度】が骨抜きにならないよう、空き家オーナーの賃貸経営の方針を国の制度趣旨と一致させることが、登録基準になっております。

簡単に解説いたしますと以下のようになります。

③【住宅確保要配慮者】の入居を拒否できる範囲を定めることが可能
④家賃は適正に設定する。
⑤国の計画に照らして適切な物件である。

平たく言うと、政策に協力しない【空き家】は不要と言う趣旨だと思います。

そして登録するために、我々にとって大切な要所となるのは①と②です。

①床面積が一定の規模以上であること

これは、空き家の活用方法により、2つのパターンに分けられております。

1つめは、通常の戸建てとしての活用する場合。この場合【登録基準】を満たす必要のある床面積は、原則とし25㎡以上必要です。

2つめは、シェアハウスとして活用する場合。この場合は、住宅全体、専用居室、共用空間と3つに分けて設定されております。

住宅全体 15㎡×人数+10㎡ 人数は2人以上
専用居室 1人1室 9㎡以上
共用空間 台所、談話室、トイレ、浴室(シャワー可)、洗面所、洗濯室を設ける

トイレ、浴室(シャワー可)、洗面所は5人につき1つの割合

 

②構造・設備について

a 耐震性を有すること
b 一定の設備を設置すること(トイレ、台所、洗面、浴室等)

aについては、もっと掘り下げた調査が必要です。現時点での私の知識では、いかほどコストがかかるのか。また、何を基準として耐震性なのか?

ここら辺を、もう少し研究していく必要があります。

bについては、そんなに難しくなさそうです。コスト部分について、計算しやすそうです。

まとめ

今回は、登録基準について書きました。

特に注目したのが【構造・設備の耐震性を有する】という点です。耐震性と言いましても、リフォームするとなると新築とあまり変わらない程コストがかかると言った話を聞きます。

ここの【構造・設備の耐震性を有する】の基準が、あまりにもガチガチですと、この制度の普及は難しくなってくるのではないのかな?

そう考えています。

耐震性については、今後もっと深く研究したいと思います。

続く・・・

寒い

今日の会津若松市は一段と冷え込んでおります。
週末にかけて雪が降るようです。

スタッドレスタイヤには、皆さま交換はお済でしょうか?

ちなみに、我が雪国で、雪のシーズンになって、スタッドレスタイヤに交換しない場合、我が福島県では違法とされています。

冬用タイヤ装着義務地域となっている地域では、一般的に「積雪や凍結のため滑る恐れのある道路を運転するときは、駆動輪全タイヤに鎖等を取り付けるか、全車輪に雪路用タイヤを取り付けること。(要約)」を運転手の遵守義務として規定しています。

これに違反した場合、道路交通法第120条により5万円以下の罰金及び行政処分(反則金)の対象となります。

 

 

独立して良かったと思う事

私が独立して、良いことだと思うことは、人間関係を選べると言うことだと思います。

世の人は、対人関係で困っている方が多いと思います。
もちろん、私も、その一人でした。

お気楽

アホな下世話や痴話、根拠のない噂話ばかり盛んな人。
目標も戦略もなく、リスクを取れないわりに雄弁な人。
劣等感のかたまりで、他人が靴を脱いでも履いてもケチをつける人。

善良な社会人であれば、そう言った方々と調和とらなければなりません。そして、そう言った調和を取れる人ほど、必要以上に気を使ってしまい、苦労しているようにも思えます。

ですが、独立するとそう言った対人関係は極端に減少します。

お気楽です。

ただし、これにも個人差があり、おかれている背景や性格などで変わってくるとは思います。なので、少なくとも私個人的な話です。

環境

極端な話し、顧客もこちら側で選べます。

今では、「お客」は「神様」ですと言わんばかり、「お客顔」する人はいなくなったようにも思えます。
ですが、いつの時代も、どんな場所にも、こう言った自称「お客様」はいらっしゃると思います。

お金を払うくらいで、威張り散らかして、本当にみっともないです。恥ずかしい限りです。しまいには、負けろだの、高いだの始まったりもします。

「バカなの?」と思います。

態度の悪いお客さんと、私は一緒に仕事をしないようにしております。だから、極力かかわらないように、対応に気をつけています。

ですが、勤め人であったときはそうはいきません。

自分の行いが、会社の責任になると考えると、必要以上に気を使わなければなりません。

今、思うと面倒くさい、環境で仕事をしていたなと思います。

個人事業

今、私の行いは、全て私に返ってきます。
今は、不思議と面白くないことはやらなくていいや、そう言った割り切りもできるようになりました。

嫌いな人の評判を得てまで、仕事が欲しいとは思わない。

私の代わりは沢山いるので、そちらで済ましてくださいと言えるようになりました。

その代わりに、私を信用して下さり、使って下さる依頼者のためには、「お客さん」のお役に立てるように全力で力を絞り出します。

また、それが自分の成長の糧にもなっていると実感もできるので、仕事が楽しいです。

これらの行い全てを通して、私に依頼してくださる、お客様もいらっしゃいます。そういう仕事は嬉しいです。本当に幸せだと思います。

これは、組織を背負っていない、個人だからこそできることだとも思います。

今は、とても身軽で、個人で独立して良かったなーと思うことです。

住宅セーフティネット制度(その5)

こんにちは、ブログを読んで下さいましてありがとうございます。
会津若松市、行政書士の大竹です。

前回までは、この【住宅セーフティネット制度】とは何かについて書いてきました。
今日からは、制度の中身を研究して書いていきたいと思います。

この制度は、都道府県へ、空き家のオーナーが物件の登録を行う制度です。

国は、この登録件数の目標を、5年で17.5万戸としております。年間5万戸ペースの試算だそうです。

我々からすれば、重要なのことは、登録したから何?
と言う事でしょう。

登録のメリット

登録するとどのようなメリットがあるのでしょうか?
これには、大きく2つ用意されてあります。

1つめは、【改修費】を国や地方公共団体、つまり税金で、一部負担するという事。さらに改修工事に資金が必要ならば、【住宅金融支援機構】で用意するという事。

実は、私、この【住宅金融支援機構】のことをあまり知りません。

住宅ローンの黒幕らしいと言うことまではOKなのですが、それ以外は良く分からない機関です。

どうやら独立行政法人なのらしいですが、どのような、うま味がある金融機関なのでしょうか?

おそらく、【日本政策金融公庫】と同じ位置づけ、つまり民間の金融機関でお金を借りることが難しい人向けの金融機関だと思います。国の政策方針と一致するところには、低金利でお貸しします。

そう言った、ところだと思います。

きっと、おそらく、そうでしょう。そうに違いないw

2つめは入居者支援。

大家業で言う【客付け業務】ですね。通常の賃貸住宅のやり取りでは、不動産会社が行う入居者募集から、入居までの法律等の手続きを行います。こう言ったところを行政が、専門サイトを設けて行うようです。

入居者を拒まない

空き家のオーナーは、都道府県が運営する登録制度に登録すると、大きく、この2つの支援を受けれることになります。

しかし、登録したからには【住宅確保要配慮者】の入居を拒まないと言うことが、大前提となっております。

当然でしょうね。空き家の活用だけが目的ではなく、【住宅確保要配慮者】の救済が第一の目的となっているのですから。

そして、2つのメリットの支援の中には、運営に関しての支援は入っていないと言うところを見逃してはいけないと思います。

つまり何が言いたいのかというと、空き家のオーナーを悩ませる、入居人トラブルの対応は【大家さん、あなたが自分でやってね】と言うことです。

まったく関与しないというわけではないとは思うのですが、何せ【賃貸人への指導監督】も登録機関の仕事の一つに制度上なっております。ですので、何かしらのアドバイス等はあるかもしれません。

ですが、あくまでお役人様のやることなので、私の感覚では、あまり期待はできません。大家たるもの、入居者トラブルが怖くて、大家が勤まるか、という心意気は、空き家のオーナーにも必要かと思います。

なんでもかんでも、うまい話ばかりではありません!

賃料を頂く以上、ここは空き家のオーナーも腹をくくるべきだろうと、私も思います。

まとめ

どうやら、この制度は、家を貸したいけど、ボロくて貸せないと言う大家さんにはもってこいの、トゥメニハッピーな制度のようですね。